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Cómo los propietarios están haciendo que sus techos sean más eficientes

La demanda de espacio en las azoteas está aumentando con los nuevos usos

01 de febrero de 2022

Los propietarios buscan cada vez más las terrazas y techos para ofrecer beneficios financieros y ambientales, así como para agregar más valor social a sus inquilinos y a la comunidad en general.

En una amplia gama de bienes raíces comerciales, el espacio vacío en el techo está encontrando nuevos usos, desde albergar pads o almohadillas para que los drones hagan entregas hasta alojar paneles solares o transformarse en jardines o áreas para eventos.

“Más inversores están buscando el potencial que ofrece la parte superior de sus edificios", dice Vince Shiels, Director de Servicios Administrados de JLL. "Pero las opciones varían mucho – y están determinadas por una serie de factores externos, desde la ubicación hasta la luz, la seguridad y los permisos de zonificación".

El año pasado, el fondo fiduciario de inversión inmobiliaria minorista, los centros cercanos y la filial de Alphabet, propietaria de Google, Wing, lanzaron el primer servicio de entrega de drones en Australia. Se envían los drones desde los techos de los centros comerciales para entregar alimentos y bebidas para llevar a los hogares de los clientes, con planes para añadir productos farmacéuticos, de belleza y de cuidado personal.

"Existe un gran potencial para las entregas de drones desde y hacia los techos de edificios, pero la adopción variará en función de las restricciones y normas locales con respecto a los aparatos de vuelo bajo, especialmente en áreas urbanizadas y altamente pobladas", dice Andrew Child, Director de Servicios Administrados de JLL en Londres.

"Y las ciudades que se planificaron en un sistema de red pueden resultar más fáciles para que los drones naveguen con éxito".

Si bien algunos edificios de oficinas de la ciudad ya cuentan con helipuertos para sus ejecutivos de alto vuelo, la llegada de taxis aéreos podría intensificar la lucha por el espacio en el techo. En Italia, un servicio de taxi aéreo desde el aeropuerto de Roma hasta el centro de la ciudad ya está en funcionamiento.

A nivel mundial, unos 20 vehículos aéreos están en desarrollo o producción, según una investigación del Instituto Tecnológico de Massachusetts.

"Estos servicios pueden tardar muchos años en convertirse en algo común en las ciudades, pero necesitarán lugares convenientes para aterrizar en áreas urbanas, particularmente en áreas de alta densidad donde las opciones a nivel del suelo son limitadas", dice Child. "Eso podría apuntar a los techos".

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Mantener bajos los gastos generales

Con un mayor enfoque en la energía limpia, los propietarios están explorando las oportunidades de energía renovable en el sitio. British Land y Hammerson han instalado paneles solares en centros comerciales, mientras que Ingka, propietario de IKEA, ha añadido unos 935.000 paneles solares a los techos de almacenes y tiendas en los últimos años.

"Los costos de la energía están aumentando, por lo que mantener bajos los gastos generales y al mismo tiempo alcanzar sus objetivos de sostenibilidad es una estrategia que tiene sentido", dice Shiels. "Debido a su mayor tamaño, los almacenes y centros comerciales son una mejor opción para la energía solar, ya que albergan y generan niveles más altos de energía renovable que los techos de oficinas o torres residenciales más pequeños".

Sin embargo, encontrar espacio en el techo puede resultar un desafío. Un mayor enfoque en el mantenimiento de edificios saludables a través de aire de buena calidad y flujo regular significa que a menudo se necesita espacio en la azotea para las unidades de aire acondicionado.

"El espacio en el techo es muy valioso, especialmente en ciudades grandes y de alta densidad", dice Child. "Encontrar el espacio para acomodar tanto la creciente necesidad de sistemas de ventilación como los jardines al aire libre o las áreas para eventos puede ser un desafío".

Creando espacios para la gente

Las necesidades competitivas de espacio en el techo inspiran diferentes enfoques para el diseño de edificios. En el Reino Unido, el edificio de oficinas con clasificación de 2 estrellas Fitwel 60 London Wall ofrece espacio al aire libre a sus inquilinos a través de una serie de terrazas escalonadas en un diseño de pastel de bodas en sus cinco plantas superiores.

"Hay una mayor responsabilidad entre las empresas para crear lugares de trabajo que apoyen la salud física y mental de sus empleados", dice Child. "Considerar las opciones de diseño más allá del simple enfoque de techo plano significa que un mayor número de inquilinos pueden beneficiarse de sus propios espacios abiertos y limpios accesibles".

La clave es utilizar el espacio para proporcionar servicios que optimicen la experiencia de los empleados. El desarrollo de coworking de White Collar Factory en Londres, por ejemplo, ha transformado su techo en una terraza para almuerzos y reuniones al aire libre, junto con una pista de atletismo de 150 metros que rodea el borde. La nueva sede de Google en Londres cuenta con 300 metros de jardines en la azotea y una pista de atletismo de 200 metros.

Por ahora, muchos techos aún no están desarrollados, pero a medida que crece la demanda de espacio urbano al aire libre, muchos se verán diferentes en los próximos años.

"Los edificios, y los propietarios, tienen que adaptarse al mundo cambiante y a las expectativas cambiantes de los inquilinos", dice Shiels. "Los tejados que estén a la altura del desafío darán a los edificios una ventaja, tanto en términos de su desempeño financiero como de sus credenciales de sostenibilidad y bienestar".