Por qué los inversores hoteleros están optando por mejoras en lugar de nuevas construcciones
Frente a los mayores costos, los inversores hoteleros están encontrando formas de agregar valor ante el aumento del turismo
Los inversores hoteleros se están alejando de los nuevos desarrollos en vista a los costos elevados de los préstamos para la construcción, así como también de los materiales y la mano de obra.
En cambio, están comprando hoteles con el propósito de mejorar. Alrededor del 80% de los inversores hoteleros en una encuesta reciente de JLL dijeron que están apuntando a oportunidades de inversión de valor agregado en el sector.
“Muchos inversores ahora prefieren comprar activos existentes que necesitan remodelación, reposicionamiento o cambio de marca, y las perspectivas de rentabilidad a menudo son mucho más atractivas", dice Xander Nijnens, Director de Asesoría y Gestión de Activos del Grupo de Hoteles y Hospitalidad de JLL.
Las estrategias se deben en gran medida a las presiones inflacionarias, al aumento de los costos de construcción y a la disponibilidad de pocos préstamos para el desarrollo. Los costos de desarrollo han aumentado entre un 10% y un 30%, según los inversores encuestados por JLL, mientras que los préstamos para nuevas construcciones se han vuelto más estrictos.
En febrero, el administrador de fondos de hospitalidad australiano Pro-Invest adquirió el Primus Hotel Sydney y lo reabrió como un lujoso hotel boutique Kimpton Sydney después de una remodelación, que ofrece experiencias culinarias innovadoras y un nuevo programa de estilo de vida.
"Estos acuerdos son mucho más fáciles de financiar y más rápidos de comercializar, en comparación con la construcción de un nuevo desarrollo desde cero, que suele tardar entre 24 y 36 meses", dice Nijnens.
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Poniendo en valor un activo existente
El aumento de los costos de los materiales de construcción no solo está afectando a los hoteles. El aumento de la inflación, el aumento del costo de la deuda y los salarios más altos han estado causando retrasos en la construcción en los mercados inmobiliarios, según el Rastreador de Capital Q322 de JLL.
Del mismo modo, para los hoteles, los altos costos, que han aumentado más allá de los niveles previos a la pandemia, están poniendo en peligro la viabilidad de los nuevos desarrollos, dice Nijnens.
Esto ha llevado a los inversores a orientarse hacia estrategias de inversión de puesta en valor, que requieren un buen ojo y un conjunto de habilidades diversas para identificar y ejecutar.
"Haciendo un reacondicionamiento de puesta en valor es, en muchos sentidos, más complicado que construir un nuevo sitio con nuevas especificaciones", dice Nijnens. "Un activo antiguo a menudo es más desafiante porque tienes que averiguar el estado del activo existente, dónde priorizar, si puede ser más sostenible y considerar lo que buscan los huéspedes".
Las mejoras comunes de valor agregado para los activos hoteleros incluyen la renovación de la marca, la ampliación del recuento de habitaciones o el cambio de posición, lo que puede implicar la introducción de un concepto orientado al estilo de vida con mayores volúmenes de venta fuera de las habitaciones, y la conversión de espacios infrautilizados en habitaciones o conceptos de alimentos y bebida.
Estas mejoras de activos deben tener en cuenta las tendencias cambiantes de los huéspedes, como la duración promedio de la estadía, el tipo de clientela o la difuminación de las líneas entre los viajes de negocios y de placer, y cómo afectará el diseño general del hotel, según Nijnens.
Tiempos y turismo
El impulso para la inversión de valor agregado en el espacio hotelero se produce en medio de una recuperación del turismo global.
Maldivas lidera el camino con una recuperación del 128% en los ingresos generados por habitación disponible (RevPAR) en lo que va del año en relación con los niveles de 2019, y el sudeste asiático y Australia siguen una tendencia similar, según datos de JLL. En Estados Unidos y Europa, mercados como Miami y París han visto crecer el RevPAR un 125% y un 113%, respectivamente, en el mismo período.
"Nuestra proyección de USD10,7 mil millones en inversión hotelera total en Asia Pacífico para 2022 se mantiene sin cambios, respaldada por la mejora de la confianza en los fundamentos a largo plazo de la industria en esta región en los próximos años", dice Nihat Ercan, Jefe de Ventas de Inversiones, Asia Pacífico, Grupo de Hoteles y Hospitalidad de JLL.
Se espera que la inversión hotelera en Asia Pacífico alcance los USD 11,5 mil millones en 2023, con Japón, China, Australia y Corea del Sur liderando la carga, según muestran los datos de JLL.
Dentro del espacio de valor agregado, en particular, los inversores de capital privado se encuentran entre los actores más activos, según Nijnens. "Se les está expulsando de muchas ofertas de alto precio debido al mayor costo de la deuda, pero están dispuestos a desplegar el capital que han recaudado en el sector hotelero", dice Nijnens.
"Esperamos ver a más inversores de capital privado adoptar una visión de tres a cinco años y trabajar con nosotros para implementar cambios que mejoren el valor de sus activos".
Contacto con Xander Nijnens
Managing Director, Advisory & Asset Management, JLL Hotels & Hospitality Group
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