Visión

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Por qué las instituciones financieras están invirtiendo en el mercado inmobiliario corporativo en la Argentina

28 de junio de 2022

Estamos conviviendo con un mundo que ha gozado una liquidez extraordinaria. Las consecuencias las vivimos todos los días. Hay una particularidad de este fenómeno que parece valiosa poner de relieve: el efecto que se produce en nuestro país a fuerza de regulaciones y distorsiones que terminan por generar un “ecosistema” propio.

Este impacto “criollo” de la liquidez repercute de manera singular en el sistema financiero. Así es como, por ejemplo, los bancos privados reportaron durante el 2021 un aumento en su capital y las reservas acumuladas del 70%, medido en dólares, respecto al 2019.

Esta liquidez extraordinaria del sistema financiero ha impactado de una manera significativa en la industria inmobiliaria. Desde agosto del 2019, se comercializaron, al menos, unos 850 millones de dólares en activos inmobiliarios corporativos, de los cuales un 76% fueron adquiridos por entidades financieras. Esta transferencia de flujos fue capturada fundamentalmente por dos empresas que concentraron el 90% del volumen vendido a estas instituciones.

Ampliar la perspectiva

La participación de instituciones financieras en el negocio inmobiliario no es una novedad. Lejos de eso, es la regla en (casi) cualquier latitud del planeta. La novedad es la motivación que la impulsan. En otros mercados las instituciones financieras impulsan fuertemente la actividad inmobiliaria en su conjunto. Participan activamente en todo tipo de proyecto, motivados, entre otros aspectos, por la profundidad del mercado, la estabilidad de los negocios y la atracción de los retornos en función de los riesgos asumidos.

En nuestro país esta participación, como vimos, se concentró en una oferta acotada de activos: edificios corporativos, nuevos, con contratos de arrendamiento recién firmados por compañías de bajo riesgo crediticio. Esta situación, cuanto menos, interpela al conjunto de la actividad inmobiliaria frente a las dificultades existentes para el acceso al capital y la capacidad de desplegar un mayor volumen de negocios. Para ponerlo en perspectiva: el capital transaccionado en estas operaciones habría sido suficiente para duplicar la totalidad de los metros que se construyen en la Ciudad de Buenos Aires en un año promedio.

Creer que se puede

Estas experiencias, como también los cambios en la regulación de los instrumentos colectivos de inversión con oferta pública, podrían interpretarse como progresos en un largo camino. En el caso de las entidades financieras, a partir de estas necesidades, han aumentado su conocimiento de la industria, reforzando equipos y alianzas con el sector para fortalecer sus capacidades en el mercado inmobiliario. En tanto que estos progresos continúen, no debería sorprender su participación en otros proyectos en el corto o mediano plazo.

Por otro lado, no menos importante, vale destacar el profesionalismo de muchos desarrolladores enfocados en sus estrategias de crecimiento, con buenas capacidades para integrarse con socios estratégicos del mercado financiero.

El análisis de este tipo de proyectos está en la mesa de trabajo de muchas de estas instituciones. No obstante, vemos como muchas veces terminan frustradas por los criterios de decisión que ponderan estos actores. En ese sentido, luce razonable para el sector inmobiliario contemplar una estrategia de mediano y largo plazo con inversores institucionales participando activamente del negocio.

Ya ocurrieron algunos hitos relevantes, aún queda pendiente un largo camino. Con este norte, se cree que hay espacio para seguir evolucionando, confiando que, antes que después, la oportunidad de contar con accesos al capital va a estar disponible para quienes lleguen preparados para eso.