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Cómo un replanteo de la cadena de suministro está reforzando las propiedades industriales

El enfoque de las empresas manufactureras en la regionalización como parte de la estrategia de gestión de riesgos

23 de febrero de 2023

Desde General Motors hasta Intel y US Steel, las compañías estadounidenses han estado regresando cada vez más a sus operaciones de fabricación en Estados Unidos.

Más de 1.800 compañías volvieron a apuntalar sus producciones el año pasado, según un informe de la Iniciativa Reshoring (Reubicación) sin fines de lucro.

Pero esta no es realmente una historia de la reubicación, dice Richard Thompson, director de la cadena de suministro internacional de JLL.

La pandemia de COVID-19, que afectó a las cadenas de suministro en todo el mundo, llevó a los fabricantes a reconsiderar sus estrategias de abastecimiento y adaptarlas mejor a las crisis.

"Esta es más una historia de gestión de riesgos", dice Thompson. "La pandemia expuso lo frágil que era nuestra cadena de suministro global cuando dependía de una región. Un modelo más regionalizado permite a las empresas ser más ágiles cuando surgen problemas".

Esto está creando un auge para los bienes raíces industriales, que ya era uno de los sectores de propiedades comerciales más populares en la última década.

Si bien la manufactura generalmente no ha sido una de las industrias más activas para la actividad de arrendamiento en los Estados Unidos, el estudio de Demanda Industrial de JLL muestra que la actividad durante los últimos dos años ha aumentado en todo el espectro a medida que las empresas (principalmente automotrices) continúan diversificando su huella, una tendencia que los investigadores esperan que continúe durante años.

Continúa la demanda de regionalización

Un estudio de transcripciones de compañías S&P 500 realizado por S&P Global Market Intelligence encontró un aumento en el número de menciones de cadenas de suministro regionalizadas durante los últimos dos años. Si bien las conversaciones alcanzaron su punto más alto en 2020, la investigación encontró que la actividad de conversación alcanzó su punto máximo nuevamente a fines de 2022.

"Las empresas están tratando de diversificar el riesgo, y una forma de hacerlo es fabricar o abastecerse en más de un país o con más de una empresa", dice Thompson. "Otra razón es que las empresas quieren limitar la complejidad en los tiempos de tránsito y los costos de flete. Cuanto más cerca estén tus operaciones de fabricación o abastecimiento del cliente final, obtendrás los beneficios de menores costos de flete y tiempos de tránsito más rápidos porque no está moviendo el producto tan lejos".

El impacto está llegando a los mercados de todo el mundo.

Por ejemplo, India, donde Apple anunció recientemente planes para distribuir la fabricación en varios países para reducir las posibilidades de interrupciones en la cadena de suministro. La compañía de tecnología ya ha trasladado la producción de iPhone a India, gracias a su fuerza laboral competitiva — con planes de triplicar su producción en los próximos tres años y está trasladando la producción de su MacBook de China a Vietnam para mayo de 2023.

El auge que se está viendo en los bienes raíces comerciales no solo rodea el alquiler industrial y el desarrollo de nuevas instalaciones.

"También hay que vigilar la repercusión", afirma Thompson. "Cuando una empresa traslada su producción a un nuevo mercado, empiezan a surgir proveedores que abastecen a esa nueva planta y a las instalaciones de distribución. La nueva fabricación es un gran motor de la actividad económica".

La próxima ola

Si bien la congestión de la cadena de suministro inducida por COVID-19 y los atascos portuarios obligaron a los fabricantes a reevaluar sus capacidades de producción en alta mar, la necesidad de avances en la fabricación está fomentando la demanda, según el estudio de Demanda Industrial 2022 de JLL.

Específicamente en las Américas, el informe muestra que el impulso para la electrificación de automóviles, junto con la necesidad de trasladar la producción de semiconductores a las costas de Estados Unidos, ha estimulado la actividad. Según el informe, hay 1,8 millones de metros cuadrados de demanda de espacio de manufactura en el mercado. Y la Investigación de JLL actualmente está rastreando más de 7 millones de metros cuadrados de instalaciones de fabricación que se están construyendo en todo el país.

Chandranath Dey, Jefe de Operaciones y Desarrollo de Negocios de India en el equipo de Logística e Industrial, dice que compañías como Apple que trasladan sus operaciones de fabricación al país han tenido un impacto considerable en las ventas de terrenos y la actividad de arrendamiento. Además, el país ha visto una inversión significativa de varias industrias y países, que van desde fabricantes de metales en Luxemburgo y Suiza hasta fabricantes asiáticos de automóviles y vehículos eléctricos.

Dey llama al alquiler para manufactura el "nuevo animal", ya que el país no puede construir espacio desde cero lo suficientemente rápido como para satisfacer el apetito de los inversores. India ha sido testigo de las mayores intenciones de inversión en fabricación en campo abierto (16,3 mil millones entre enero de 2020 y julio de 2021) entre los países del MITI-V (Malasia, Indonesia, Tailandia, India y Vietnam).

De enero a julio, Dey dice que vieron entre 1,8 y 2,0 millones de metros cuadrados de lanzamientos solo en el dominio de fabricación, dejando de lado las adquisiciones de tierras para fabricación y demás.

Dey señala una lista de iniciativas gubernamentales que han preparado al país para el éxito en esta industria floreciente. Algunas de esas iniciativas incluyen que India ahora tiene los impuestos corporativos más bajos en el sudeste asiático para las unidades de manufactura y una programación de incentivos centrada en la producción.

La Ley Build Back Better del presidente Biden y la Ley de Reducción de la Inflación de 2022 también han sido impulsores considerables en las empresas que devuelven las operaciones de fabricación a los Estados Unidos, dice Trevor Ragsdale, jefe de los Servicios de Usuarios Industriales de JLL en los Estados Unidos.

"Estas legislaciones, junto con el aumento de los costos de energía en Europa, han convertido a Estados Unidos en el foco prioritario para las inversiones en vehículos eléctricos y energía limpia", dice Ragsdale.