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Los inversores multifamiliares se aventuran en ubicaciones marginales

Las áreas a las afueras de las principales ciudades de Japón están atrayendo el interés de los inversores en bienes raíces multifamiliares

23 de mayo de 2022

El centro de Tokio puede seguir siendo el destino de inversión preferido para los inversores en bienes raíces multifamiliares de Japón, pero el interés por las ubicaciones periféricas a una hora de viaje de la ciudad está aumentando.

En particular, las ciudades del área metropolitana de Tokio, como Yokohama, una ciudad de 3,8 millones de personas a solo 30 minutos del centro de Tokio, están llamando la atención de los inversores.

La primera inversión en bienes raíces multifamiliares de la compañía de seguros canadiense Manulife en Japón y la adquisición de una cartera residencial de 177 unidades por parte del inversor inmobiliario AEW a principios de este año incluyeron activos en el Gran Tokio, el área metropolitana más poblada del mundo.

"Las presiones crecientes sobre los precios, la falta de activos invertibles en las principales ciudades y la tendencia al trabajo remoto durante la pandemia están instando a los inversores multifamiliares a repensar y ampliar sus criterios de inversión más allá de la región popular central de Tokio", dice Koji Naito, Director de Mercados de Capitales, Japón, JLL.

El ritmo de la demanda en el mercado multifamiliar maduro de Japón refleja los mercados de bienes raíces multifamiliares establecidos, como en los Estados Unidos y en Europa, donde la competencia fuerte también está empujando a los inversores a buscar oportunidades de inversión en mercados menos explorados.

"Ha habido un aumento en el interés de los inversores offshore en la región metropolitana de Tokio, aunque sigue siendo un mercado relativamente especializado", dice Naito.

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Precios en aumento

Una de las razones clave por las que los inversores se han aventurado más allá de las áreas centrales son las presiones de precios.

"Las oportunidades de inversión decentes son más difíciles de conseguir con los precios de las propiedades en alza y las tasas de capitalización bajando significativamente", dice Naito. Las tasas de capitalización de los edificios multifamiliares en los 5 distritos centrales de Tokio han caído de 100 a 150 puntos básicos (pb) en los últimos 10 años, según datos de JLL.

La escasez de terrenos y la falta de nuevos desarrollos en el centro de Tokio también han afectado la asequibilidad de las propiedades disponibles restantes. En promedio, el número de nuevas unidades de condominios en Tokio ha caído a 35.000 unidades al año desde 80.000 unidades al año desde hace 15 años, según JLL.

A pesar de esto, no todos los inversores vacilaron hasta que llegó la pandemia. El aumento rápido del trabajo a distancia durante la crisis fue el catalizador que dio confianza a muchos inversores para llegar a las zonas marginales como un destino alternativo para desplegar su capital.

"La gente quería vivir cerca de sus lugares de trabajo antes de la pandemia, pero el modelo de trabajo remoto que adoptaron muchas empresas hizo que los viajes fueran una prioridad menor para ciertas personas", dice Kenichi Negishi, director de Mercados de Capitales de Japón, JLL. "Las parejas que trabajan y viven juntas ahora están más abiertas a vivir en lugares marginales que ofrecen más habitaciones a un costo menor que las áreas centrales y permiten a las parejas asistir a reuniones en línea separadas al mismo tiempo".

En la prefectura de Chiba, en el área metropolitana de Tokio, por ejemplo, los apartamentos de dos o tres dormitorios han escaseado debido al aumento de la popularidad en medio de la pandemia.

Se espera que este cambio en la tendencia del estilo de vida, aunque es bastante nuevo en el mercado japonés, continúe llamando la atención sobre los activos multifamiliares en áreas marginales. Los inversores pueden eventualmente incluso considerar otras ciudades que ofrezcan una facilidad de conveniencia y acceso similares al centro de Tokio en transporte público, según Naito.

Alto potencial

En Asia Pacífico, Japón tiene uno de los mercados multifamiliares más maduros, que está a punto de convertirse en uno de los cinco principales mercados de viviendas a nivel mundial, según el último Asia Pacific Capital Tracker de JLL.

“Las transacciones residenciales son más sofisticadas que antes y son de mayor tamaño, ya que los inversores están ansiosos por desplegar capital frustrado”, dice Negishi. “Las mega transacciones de cartera de más de mil millones de dólares estadounidenses, que requieren un análisis detallado del flujo de caja y estudios de mercado para comprar o vender al precio correcto, también se han vuelto cada vez más comunes”.

En medio de la incertidumbre del mercado, donde sectores como las oficinas y el comercio minorista aún se encuentran en medio de la recuperación, los inversionistas extranjeros se sienten atraídos por la estabilidad de las rentas en el sector multifamiliar de Japón y las tasas de interés favorables para los préstamos.

La mayoría de los inversores, especialmente los nuevos en Japón, seguirán dando prioridad a las propiedades residenciales en el centro de Tokio, dice Negishi. Pero él cree que los fundamentos subyacentes son un buen augurio para la perspectiva del mercado multifamiliar del país.

“La creciente población en las ciudades más grandes y los estilos de vida cambiantes para adaptarse a los nuevos modelos de trabajo amplificarán aún más el impulso de crecimiento del sector multifamiliar del país en el futuro previsible”.

Contacto con Kenichi Negishi

Jefe de Capital Markets de Japón, JLL

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