Por qué el espacio flexible está regresando
El año pasado, el espacio flexible parecía ser una víctima de alto perfil de la pandemia, pero está volviendo fuerte a medida que el mundo adopta nuevos estilos de trabajo
El espacio de oficina flexible ha tenido un gran periplo.
El auge del coworking que sentaba a hipsters y banqueros en taburetes adyacentes en cafeterías de oficinas terminó abruptamente el año pasado cuando la pandemia vació oficinas en todo el mundo.
Para el segundo trimestre de 2020, la actividad de arrendamiento de espacio flexible se redujo en un 92 por ciento con respecto al año anterior, según JLL. La flexibilidad que hizo tan atractivos estos espacios para las empresas, también significó que, en tiempos de crisis, fueran unos de los más afectados.
Pero con la misma rapidez está regresando, estimulado por los propietarios que se ajustan a las preferencias por entornos de trabajo híbridos, un guiño a las políticas de trabajo desde casa adoptadas en 2020. Una encuesta de JLL de 2.000 trabajadores de oficina reveló que dos tercios quieren trabajar desde diferentes lugares después de la crisis.
"Esto es más significativo que un cambio de reposeras", dice Ben Munn, director general de flex space en JLL. "Las empresas y los inversores están adoptando una visión completamente diferente sobre el espacio flexible, y están dispuestos a invertir porque ven esto como una proporción más grande del mercado general de oficinas de lo que es actualmente“.
Los años de auge
El espacio de oficinas flexible representa una porción relativamente pequeña de los mercados de oficinas en la mayoría de las ciudades de mayor movimiento, los datos de JLL muestran un promedio entre el 2 y el 8 por ciento. Pero su ascenso a este nivel fue meteórico, con un crecimiento promedio del 25 por ciento anual entre 2014 y 2019. En 2019 representó hasta el 20 por ciento de la actividad de arrendamiento en ciudades como Nueva York y Londres.
La rápida expansión comenzó a desacelerarse hace poco más de un año cuando algunos operadores de alto perfil se vieron en apuros. Y entonces llegó la pandemia.
Pero la pandemia ha despertado desde entonces un renovado interés de los propietarios que se enfrentan al aumento de oficinas vacías. A medida que la percepción de muchos empleados sobre el lugar de trabajo cambia, los propietarios de oficinas están aumentando activamente la cantidad de espacio en sus edificios dedicado al trabajo flexible.
"Los propietarios e inversores están prestando atención a los mensajes en el mercado de los usuarios de que la forma de la demanda va a ser flexible", dice Munn. "Si bien estamos viendo la contracción de algunas carteras de operadores flexibles y algunas no han superado este momento increíblemente difícil, eso no significa que la cantidad de espacio disponible de forma flexible se esté reduciendo. De hecho, volveremos al crecimiento en el mercado flex en la segunda mitad de este año“.
Los acuerdos de gestión – por los que los operadores de espacio flexible comparten los ingresos con los propietarios, se están volviendo cada vez más comunes, dice Munn, señalando los contratos recientes con algunos de los propietarios más grandes del mundo.
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Aunque los propietarios absorberán más de los costos de equipamiento, pueden continuar monetizando el espacio independientemente de quién lo opere.
Esto deja a los operadores de espacios flexibles libres para expandirse sin la carga de las obligaciones de arrendamiento, un modelo que ha sido validado por la industria hotelera.
Escala y emprendimiento
Al igual que los hoteles, el espacio de escritorio se agregará y la tecnología apuntalará una nueva red global de espacio administrado para que los usuarios puedan ver oficinas flexibles cerca de ellos con solo tocar un botón.
"Aquí es donde veremos el futuro de flex", dice Munn. "Se siente personal, pero en realidad requiere una escala masiva para poder funcionar“.
Es un cambio sísmico del modelo actual de la industria, pero un salto aún mayor para los mercados de capitales, donde los prestamistas y los bancos favorecen las corrientes de ingresos fijos en lugar de los pactos variables y de múltiples inquilinos.
Ellos, también, mirarán al mercado de hoteles como una guía. "Los edificios con un alto porcentaje de espacio flexible se ven cada vez más como propuestas de inversión viables", dice Munn.
Sin embargo, dice que los inversores y los propietarios de oficinas serán cautelosos, asociándose solo con proveedores confiables y bien financiados.
Los principales inversores y proveedores de espacio flexible ya están tomando espacio a través de renegociaciones de arrendamiento o nuevas propuestas. IWG, uno de los jugadores de espacio flexible más grandes del mundo, ha rescatado a la marca de coworking The Wing con una nueva ronda de recaudación de fondos y JLL se encuentra entre otras firmas que participan para administrar espacios de trabajo flexibles anteriormente desafiados.
Es probable que esta nueva fase en el mercado del espacio flexible traiga innovación y consolidación a un subsector inmobiliario previamente arriesgado.
“Lo comparo con el boom de las puntocom”, dice Munn. "Tuvimos enormes cantidades de capital fluyendo hacia el crecimiento de un segmento inmobiliario de rápido movimiento, pero relativamente pequeño, y parte de eso se derrumbó debido a la falta de comprensión y riesgo".
"Pero esos pioneros han allanado el camino para el sector, y ahora otros como JLL traerán rigor y escala y construirán sobre ese espíritu empresarial temprano".
Contacto con Ben Munn
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