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Por qué los propietarios continúan expandiéndose hacia el espacio flexible

Los inversores están construyendo espacios que ahora demandan estilos de trabajo híbridos

08 de marzo de 2022

Los propietarios están ampliando sus propios espacios flexibles, como resultado de la creciente demanda de los inquilinos corporativos por contratos de arrendamiento más cortos y una mayor agilidad.

Por ejemplo, el concepto Storey de British Land, que experimentó una demanda récord en el último cuarto de 2021 cuando las empresas empezaron a probar modelos de trabajo híbridos que están redefiniendo los mercados de oficinas. En Londres, el Grupo Canary Wharf acaba de lanzar MadeFor, su servicio de oficinas flexibles, siendo Citigroup el primero en ocupar un espacio.

"Los cambios que se están produciendo para los ocupantes, con preguntas sobre la cantidad de espacio que necesitan, dónde y durante cuánto tiempo, están haciendo que el espacio flexible esté en la mente de los inversionistas", dice Alex Colpaert, jefe de investigación de oficinas de EMEA en JLL.

Este tipo de ofertas resultará familiar a muchos trabajadores de oficina que en la última década vieron proliferar los espacios de coworking y flexibles en ciudades de todo el mundo.

Antes de la pandemia, era más común que los propietarios subcontrataran esa parte del negocio a los operadores de espacios flexibles. Pero muchos operadores sufrieron profundamente en 2020 cuando las oficinas se vaciaron en medio de los cierres mundiales. El rápido descenso de las tasas de ocupación empujó a los que tenían un capital limitado a la angustia, incluidos algunos grandes nombres del sector.

A su paso, los inversionistas y los propietarios han entrado cada vez más en el juego.

"Cada vez son más los inversionistas que se preguntan qué proporción de su edificio, o incluso de su portafolio, puede convertirse en espacio flexible, y las plataformas de propietarios-ocupantes son cada vez más comunes", afirma Colpaert.

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El momento es ahora

El espacio flexible satisface la creciente necesidad de oficinas listas para ser ocupadas por empresas grandes y pequeñas con contratos de alquiler más cortos.

Itaú, el mayor banco privado de Brasil, y la agencia global de creación de marcas Genflow, han adquirido espacio en las instalaciones de Storey. En Asia, Centricity Flex de Hongkong Land abrió el año pasado en la torre Landmark Edinburgh de la empresa, ocupando 25,000 pies cuadrados de espacio. El gigante energético BP cuenta con 700 escritorios en el edificio de The Office Group en Londres, tras firmar un contrato de arrendamiento de tres años a finales de 2020.

Muchos arrendamientos más pequeños, especialmente los de menos de 1,000 metros cuadrados, acabarán pasando a los arrendamientos flexibles, afirma Colpaert. Si lo hacen bien, los arrendadores pueden generar ingresos a partir de un flujo de demanda mucho más amplio, a menudo aprovechando grupos de clientes nuevos y de rápido crecimiento. Dice que, si bien estos movimientos conllevan la necesidad de experiencia operativa interna y altos compromisos de capital, así como un estómago para el riesgo operativo, hay un factor clave que importa por encima de todo: la ubicación.

"En realidad, son los propietarios con inmuebles en ubicaciones privilegiadas, a menudo cerca de grandes centros de transporte multinodales, los que incorporan con éxito el espacio flexible", afirma Colpaert. "Cuando se opta por socios externos, el riesgo de la ubicación suele ser el factor más importante e incluso eclipsa las cuestiones sobre, por ejemplo, el historial del operador.

"Hay una huida hacia la calidad en el actual mercado de oficinas, por lo que las mejores ubicaciones, con muchas comodidades, serán más demandadas que nunca".

A pesar del crecimiento, los propietarios que dan sus primeros pasos en el sector de las oficinas flexibles pueden enfrentarse a retos, a menudo derivados de una falta histórica de conocimientos técnicos u operativos. La gestión de múltiples inquilinos y de contratos de arrendamiento más cortos es un territorio nuevo para muchos.

"A menudo es necesario un cambio cultural interno", dice Colpaert. "Dirigir una oferta de servicio completo flexible está más cerca de la industria hotelera y de la hostelería o el ocio. Y eso no siempre está en el ADN de la empresa. Esto hace que la solución "plug & play" y el espacio listo para mudarse con contratos de arrendamiento más cortos, sin todas las campanas y silbatos, pasen a primer plano."

Buscar ayuda fuera de las cuatro paredes

El hecho de que los propietarios pasen a gestionar ellos mismos los espacios flexibles no significa que no se necesiten operadores especializados. Según Colpaert, la incorporación de expertos con experiencia en otros lugares puede facilitar la transición.

"Sobre todo en EE.UU. y el Reino Unido, es probable que veamos a varios propietarios tomar ese camino y asociarse con operadores de espacios flexibles mediante acuerdos de administración", afirma.

El camino que sigue el espacio flexible apunta a un crecimiento continuo de la actividad y la inversión de las empresas inmobiliarias. Tanto es así, que lo que antes representaba una media de sólo el 5% del portafolio de oficinas antes de la pandemia, podría alcanzar hasta el 15% o el 20% a finales de esta década, según estimaciones de JLL.

"El espacio flexible ya no es una solución a corto plazo y de último recurso. Incluso los propietarios más reacios al riesgo están intensificando sus inversiones, y ahora es una verdadera oportunidad para añadir valor."

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